STF retoma julgamento sobre imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social

O Supremo Tribunal Federal (STF) deverá retomar, em 9 de outubro de 2026, o julgamento de uma controvérsia tributária com potenciais reflexos sobre o planejamento patrimonial e societário. A discussão envolve a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas, especialmente quando a sociedade exerce, de forma predominante, atividades de compra, venda ou locação de imóveis.

A matéria é analisada no Recurso Extraordinário no 1.495.108, vinculado ao Tema 1.348 de repercussão geral, e busca esclarecer os limites da imunidade tributária prevista no artigo 156, § 2o, inciso I, da Constituição Federal. A definição do STF poderá uniformizar a interpretação adotada pelos municípios e proporcionar maior segurança jurídica às operações de reorganização patrimonial que envolvem bens imobiliários.

 

O que está em discussão?

A Constituição Federal estabelece que o ITBI, tributo de competência municipal, não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo contempla determinadas operações de reorganização societária, como fusões, incorporações, cisões e extinções de pessoas jurídicas, e prevê uma ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante.

A controvérsia reside justamente na extensão dessa ressalva. Discute-se se a atividade predominantemente imobiliária da sociedade também poderia afastar a imunidade nas operações de integralização de capital ou se essa restrição estaria limitada às demais hipóteses de reorganização societária.

A distinção possui relevância prática. Na constituição de holdings patrimoniais, é comum que imóveis anteriormente registrados em nome de pessoas físicas sejam transferidos para uma pessoa jurídica mediante a integralização de capital social. Dependendo da interpretação adotada pelo município, essa operação pode gerar exigência de ITBI, representando um custo relevante para a estruturação patrimonial.

 

Entendimento dos ministros e possíveis desdobramentos

Até o momento, cinco ministros acompanharam o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, favorável ao reconhecimento da imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, independentemente da atividade econômica predominante da sociedade.

Segundo essa interpretação, a Constituição assegura a imunidade especificamente às transmissões realizadas para integralização de capital, sem condicioná-la à natureza das atividades desenvolvidas pela pessoa jurídica. Assim, mesmo sociedades voltadas à administração, locação ou comercialização de imóveis poderiam se beneficiar da proteção constitucional.

Em sentido divergente, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino defenderam que a ressalva constitucional relativa à atividade imobiliária preponderante também deve alcançar as operações de integralização de capital. Nessa perspectiva, sociedades cuja principal atividade seja a exploração imobiliária não estariam abrangidas pela imunidade.

O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e está previsto para ser retomado em plenário virtual, entre os dias 9 e 19 de outubro. Embora o entendimento favorável à imunidade conte atualmente com maior número de votos, a matéria permanece pendente de conclusão e ainda poderá sofrer alterações.

 

Limites da imunidade e segurança jurídica

Um aspecto importante é que a eventual confirmação do entendimento favorável não significará a concessão irrestrita da imunidade sobre qualquer transferência imobiliária realizada em favor de uma pessoa jurídica.

No julgamento do Tema 796 de repercussão geral, o STF já estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Dessa forma, a proteção constitucional permanece vinculada à efetiva realização de capital, sendo necessário observar os valores envolvidos e a estrutura jurídica da operação.

Além disso, a posição defendida pelo relator no Tema 1.348 ressalva expressamente a possibilidade de os municípios identificarem e questionarem operações estruturadas mediante simulação ou fraude à lei, destinadas à obtenção indevida do benefício tributário.

Portanto, mesmo diante de uma interpretação mais abrangente da imunidade, a adequada formalização societária, a consistência econômica da operação e a observância dos requisitos legais continuarão sendo elementos fundamentais para a segurança jurídica das estruturas patrimoniais.

 

Reflexos para o planejamento patrimonial e sucessório

A decisão poderá produzir efeitos relevantes sobre a utilização de holdings patrimoniais como instrumentos de organização e administração de bens imobiliários.Essas estruturas são frequentemente utilizadas para centralizar a gestão de ativos, estabelecer regras de governança familiar, organizar a participação dos herdeiros e facilitar a implementação de estratégias sucessórias. Nesse contexto, os custos tributários associados à transferência inicial dos imóveis representam um dos fatores considerados na avaliação de sua viabilidade.

Caso o STF confirme a interpretação favorável à imunidade, poderá haver maior previsibilidade quanto à incidência do ITBI nas operações de integralização de capital, inclusive para sociedades que tenham a exploração imobiliária como atividade principal.

Por outro lado, a decisão não elimina a necessidade de uma análise abrangente das consequências tributárias e societárias de cada estrutura. A transferência de imóveis para uma holding exige a avaliação de aspectos como tributação sobre eventual ganho de capital, regime tributário da pessoa jurídica, custos de manutenção, regras de governança e impactos sobre a futura sucessão patrimonial.

A constituição de uma holding, portanto, não deve ser compreendida exclusivamente como uma alternativa de eficiência tributária, mas como uma decisão que precisa estar alinhada à composição do patrimônio, aos objetivos familiares e ao horizonte de longo prazo.

 

O que acompanhar a partir de agora?

O julgamento do Tema 1.348 representa uma oportunidade de esclarecimento sobre uma questão que historicamente gera divergências entre contribuintes e administrações tributárias municipais.

Por se tratar de matéria submetida à sistemática da repercussão geral, a tese que vier a ser fixada pelo STF deverá orientar a solução de controvérsias semelhantes no Poder Judiciário, com potenciais repercussões sobre a atuação dos municípios.

Também será importante acompanhar eventual definição sobre os efeitos temporais da decisão e sua aplicação a operações já realizadas, sobretudo em situações nas quais houve recolhimento do imposto ou questionamento administrativo e judicial.

Para famílias com patrimônio imobiliário relevante, a evolução desse julgamento reforça a importância de revisar periodicamente suas estruturas de organização patrimonial, considerando não apenas possíveis benefícios tributários, mas também a segurança jurídica, a eficiência administrativa e a preservação do patrimônio ao longo das gerações.

Em caso de dúvidas sobre os impactos ou desdobramentos relacionados ao tema, contem com a nossa equipe!