Historicamente, a alienação de imóveis que compõem o espólio durante o inventário sempre foi uma questão complexa e cercada de critérios formais no direito sucessório brasileiro. Embora seja uma prática relativamente comum, sua realização dependerá da obtenção de um alvará judicial, concedido apenas após uma análise do juiz sobre a previsão da venda. Esse cenário passou por uma transformação significativa com a entrada em vigor da Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que permitiu a alienação extrajudicial desses bens, desde que atendidos certos requisitos legais.

Com essa inovação, a venda de imóveis do espólio pode ser realizada diretamente por meio de escritura pública, sem necessidade de autorização judicial prévia, desde que haja consenso unânime entre os herdeiros e a participação de companheiro ou sobrevivente. Essa mudança representa um avanço para a desburocratização do processo sucessório, garantindo mais agilidade e eficiência na administração patrimonial.

Impactos e Benefícios da Resolução 571/2024

A introdução dessa nova possibilidade trouxe resultados positivos tanto para os herdeiros quanto para o mercado imobiliário. Ao eliminar a obrigação do alvará judicial, a venda de imóveis em inventário se tornou mais célere, reduzindo custos processuais e evitando atrasos desnecessários. Isso também resultou em maior liquidez dos bens, permitindo que fossem negociados mais rapidamente e com menor risco de desvalorização.

Outro ponto relevante é a segurança jurídica, que foi preservada com a imposição de requisitos específicos para a alienação extrajudicial. Assim, a nova regulamentação garante que a venda seja feita de maneira transparente e responsável, garantindo que os valores obtidos sejam corretamente destinados às despesas do inventário.

Critérios para a Venda sem Alvará Judicial

Apesar da flexibilização trazida pela Resolução 571/2024, a alienação extrajudicial de imóveis do espólio não pode ser realizada de forma indiscriminada. Para garantir a legalidade do procedimento e a proteção dos direitos dos sucessores, o Art. 11-A da Resolução 35/2007 do CNJ estabelece critérios que devem ser rigorosamente cumpridos:

• Unanimidade dos Herdeiros e Cônjuge ou Companheiro Sobrevivente: A venda só poderá ocorrer se todos os envolvidos estiverem de acordo.
• Quitação das Despesas do Inventário: O valor obtido com a alienação deve ser destinado ao pagamento de impostos de transmissão, honorários advocatícios, taxas cartorárias e demais custos do inventário.
• Ausência de Restrições Judiciais: O imóvel e os herdeiros não podem estar sujeitos a indisponibilidades ou bloqueios judiciais.
• Comprovação de Pagamento de Impostos: Todos os tributos incidentes sobre a transferência de imóvel deverão ser quitados e devidamente informados no processo.
• Registro no Inventário: Mesmo após a venda, o imóvel deve ser indicado na escritura do inventário para evitar dúvidas sobre sua destinação e garantir a transparência patrimonial.

Garantia de Utilização dos Recursos: O inventariante deve prestar garantia (real ou fidejussória) assegurando que os valores arrecadados sejam direcionados às despesas do inventário no prazo máximo de um ano.

Esse conjunto de regras tem como objetivo evitar fraudes, proteger os interesses dos herdeiros e garantir que o processo sucessório transcorra de forma regular e dentro dos princípios legais.

Exemplo Prático: Como a Venda Extrajudicial Pode Beneficiar os Herdeiros?

Imagine um caso em que um falecido deixou como único bem uma casa e três filhos como herdeiros. Se todos concordarem com a venda do imóvel, poderão formalizar a transação diretamente por escritura pública, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. O dinheiro arrecadado será utilizado para quitar os custos do inventário e, após essa etapa, o saldo restante será dividido entre os herdeiros, conforme sua participação na herança.

Agora, suponha que um dos herdeiros não concorda com a venda. Nesse caso, o inventariante deverá solicitar ao juiz uma expedição de um alvará para que a alienação seja autorizada. Esse mecanismo evita que a discordância de um único herdeiro impeça a conclusão do inventário, garantindo que a divisão dos bens ocorra de forma justa.

Conclusão

A Resolução 571/2024 do CNJ trouxe uma mudança significativa ao permitir a venda de imóveis em inventário sem necessidade de alvará judicial, tornando o processo mais ágil e menos burocrático. Com a possibilidade de alienação extrajudicial por escritura pública, os herdeiros ganham mais autonomia na administração do espólio, redução de custos e prazos.

No entanto, a venda sem alvará exigirá o cumprimento de requisitos específicos para garantir a segurança jurídica e a correta destinação dos valores arrecadados. Além disso, em casos de litígios ou herdeiros incapacitados, a autorização judicial ainda será necessária para garantir os direitos dos envolvidos.

Essa inovação equilibra celeridade e segurança, modernizando o direito sucessório e beneficiando tanto os herdeiros quanto o mercado imobiliário.